France : Vers une mutation profonde du marché immobilier dès cette année ?

La valeur d’un bien immobilier repose-t-elle encore sur sa seule localisation ? Tandis que le marché français traverse sa plus forte correction depuis plusieurs décennies, la dynamique du secteur semble s’inverser. Après une chute brutale des prix en 2024, l’année 2025 s’annonce comme celle de la mutation profonde du marché. Des grandes métropoles aux villes moyennes, des bureaux désertés aux logements moins accessibles, un basculement s’opère, porté par un contexte économique et réglementaire sans précédent. Entre hausse des taux d’intérêt, resserrement du crédit et nouvelles exigences environnementales, l’immobilier doit repenser ses fondamentaux.

Une correction brutale qui redessine le marché

L’année 2024 restera gravée comme un virage majeur pour l’immobilier français. En effet, le marché a enregistré une baisse historique des prix de 6,8 % sur un an, une correction d’une ampleur inédite depuis des décennies. Certaines villes, jusqu’ici considérées comme des bastions du dynamisme immobilier, sont en première ligne de cette chute : Bordeaux (-9,1 %), Nantes (-8,2 %), Lyon (-7,5 %). Une telle baisse s’étend désormais bien au-delà des grandes métropoles, ce qui affecte également les villes moyennes qui avaient pourtant bénéficié d’un regain d’attractivité post-Covid. Ainsi, « le marché immobilier français traverse une crise multifactorielle inédite », explique Nicolas Brosseaud, Directeur Général de Catella Valuation.

Les causes de cette chute sont multiples et profondément ancrées dans la structure du marché. Contrairement aux crises précédentes (celle des années 1990 causée par une surproduction ou celle de 2008 liée aux excès du crédit), le contexte actuel résulte d’un enchaînement de facteurs combinés. L’augmentation des taux d’intérêt, qui limite l’accès au crédit, s’ajoute à des réglementations environnementales toujours plus strictes et à une évolution des usages immobiliers. De plus, le modèle traditionnel du marché, basé sur une rentabilité assurée à long terme, est remis en cause.

Le secteur tertiaire en pleine mutation : un révélateur du basculement en cours

Le marché des bureaux, souvent considéré comme un indicateur avancé des tendances immobilières, illustre à lui seul l’ampleur des bouleversements en cours. En Île-de-France, le taux de vacance atteint désormais 10,2 %, et grimpe même à 19,7 % en première couronne. Ce niveau de vacance rappelle celui observé en 1993, où l’offre excédait la demande de manière spectaculaire. Mais à la différence de cette crise conjoncturelle, la mutation actuelle est structurelle : la généralisation du télétravail et la montée en puissance des espaces de bureaux flexibles bouleversent la demande.

Le résidentiel subit lui aussi les effets de cette transformation. Ce taux de refus des crédits immobiliers s’élève désormais à 35 %, tandis que le pouvoir d’achat immobilier a chuté de 15 % par rapport à 2021, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Même les SCPI, longtemps perçues comme des valeurs refuges grâce à des rendements de 6-7 %, doivent revoir leurs stratégies face à une rentabilité en baisse. L’époque où la pierre était synonyme de stabilité financière semble révolue.

Au-delà de la simple correction des prix, le marché immobilier entre dans une nouvelle phase où la valeur des biens ne sera plus uniquement définie par leur emplacement. « 2025 pourrait marquer le début d’une transformation structurelle du secteur », estime Nicolas Brosseaud. Désormais, l’adaptabilité aux nouveaux usages et la performance environnementale deviendront des critères centraux. Avec l’entrée en vigueur de réglementations plus strictes en matière de performance énergétique, les bâtiments mal classés risquent de perdre encore plus de valeur sur le marché.

Cette refonte des fondamentaux immobiliers va récompenser les investisseurs capables d’anticiper ces évolutions. Les opportunités existent, mais elles nécessitent une approche plus fine : mise aux normes environnementales, développement de modèles hybrides entre usage résidentiel et tertiaire, et flexibilité accrue pour répondre aux nouvelles attentes des utilisateurs. À ceux qui sauront s’adapter, l’avenir offre des perspectives intéressantes, dans un marché où l’ancien modèle de l’immobilier patrimonial ne suffit plus à garantir la rentabilité.