Mercado inmobiliario 2025 : Una transformación en marcha

¿El valor de un bien inmobiliario se basa aún únicamente en su ubicación? Mientras el mercado francés atraviesa su mayor corrección en varias décadas, la dinámica del sector parece estar invirtiéndose. Tras una brusca caída de los precios en 2024, el año 2025 se presenta como el de la profunda transformación del mercado. Desde las grandes metrópolis hasta las ciudades medianas, desde oficinas desocupadas hasta viviendas menos accesibles, se está produciendo un cambio, impulsado por un contexto económico y regulador sin precedentes. Entre el aumento de las tasas de interés, el endurecimiento del crédito y nuevos requerimientos ambientales, el sector inmobiliario debe repensar sus fundamentos.

Una corrección brutal que redefine el mercado

El año 2024 quedará grabado como un cambio importante para el inmobiliario francés. De hecho, el mercado ha registrado una caída histórica de los precios del 6,8 % en un año, una corrección de una magnitud sin precedentes en décadas. Algunas ciudades, hasta ahora consideradas bastiones de la dinamismo inmobiliario, están en primera línea de esta caída: Burdeos (-9,1 %), Nantes (-8,2 %), Lyon (-7,5 %). Una disminución tan grande ahora se extiende mucho más allá de las grandes metrópolis, lo que también afecta a las ciudades medianas que sin embargo habían disfrutado de un resurgimiento de atractivo post-Covid. Así, «el mercado inmobiliario francés atraviesa una crisis multifactorial sin precedentes», explica Nicolas Brosseaud, Director General de Catella Valuation.

Las causas de esta caída son múltiples y están profundamente arraigadas en la estructura del mercado. A diferencia de las crisis anteriores (la de los años 1990 provocada por una sobreproducción o la de 2008 relacionada con los excesos del crédito), el contexto actual es el resultado de una secuencia de factores combinados. El aumento de las tasas de interés, que limita el acceso al crédito, se suma a regulaciones ambientales cada vez más estrictas y a una evolución de los usos inmobiliarios. Además, el modelo tradicional del mercado, basado en una rentabilidad garantizada a largo plazo, está siendo cuestionado.

El sector terciario en plena mutación : un revelador del cambio en curso

El mercado de oficinas, a menudo considerado un indicador adelantado de las tendencias inmobiliarias, ilustra por sí solo la magnitud de los disturbios en curso. En Île-de-France, la tasa de vacantes alcanza ahora el 10,2 %, y sube incluso al 19,7 % en la primera corona. Este nivel de vacantes recuerda al observado en 1993, donde la oferta excedía la demanda de manera espectacular. Pero a diferencia de esta crisis cíclica, la mutación actual es estructural: la generalización del teletrabajo y el aumento de los espacios de oficina flexibles están alterando la demanda.

El mercado residencial también está sufriendo los efectos de esta transformación. La tasa de rechazo de los créditos inmobiliarios se eleva ahora al 35 %, mientras que el poder adquisitivo inmobiliario ha caído un 15 % en comparación con 2021, según el Observatorio Crédit Logement/CSA. Incluso las SCPI, durante mucho tiempo vistas como valores refugio gracias a rendimientos del 6-7 %, deben revisar sus estrategias ante una rentabilidad en descenso. La época en que la propiedad era sinónimo de estabilidad financiera parece haber quedado atrás.

Más allá de la simple corrección de precios, el mercado inmobiliario entra en una nueva fase donde el valor de los bienes ya no se definirá únicamente por su ubicación. «2025 podría marcar el comienzo de una transformación estructural del sector», estima Nicolas Brosseaud. A partir de ahora, la adaptabilidad a los nuevos usos y el rendimiento ambiental se convertirán en criterios centrales. Con la entrada en vigor de regulaciones más estrictas en materia de rendimiento energético, los edificios mal clasificados corren el riesgo de perder aún más valor en el mercado.

Esta renovación de los fundamentos inmobiliarios recompensará a los inversores capaces de anticipar estas evoluciones. Existen oportunidades, pero requieren un enfoque más detallado: adecuación a normativas ambientales, desarrollo de modelos híbridos entre uso residencial y terciario, y mayor flexibilidad para responder a las nuevas expectativas de los usuarios. A aquellos que sepan adaptarse, el futuro ofrece perspectivas interesantes, en un mercado donde el antiguo modelo del patrimonio inmobiliario ya no es suficiente para garantizar la rentabilidad.