Inmuebles en Francia ¿Un punto de inflexión en 2025?

Después de dos años de retroceso significativo, el mercado inmobiliario parece alcanzar un punto de inflexión. Según Charles Marinakis, presidente de Century 21 Francia, la corrección de precios está llegando a su fin, lo que abre la puerta a una estabilización, e incluso a un ligero repunte durante este año 2025. En París, el precio por metro cuadrado ha caído casi un 10 % en dos años, una disminución similar observada en toda la Île-de-France. Esta corrección, acentuada por el aumento de las tasas de interés, ha permitido que las ventas reinicien progresivamente. Sin embargo, la evolución del mercado dependerá de varios factores, incluidos la continuación de la disminución de las tasas de interés y la capacidad de los vendedores para ajustar sus precios a las nuevas expectativas de los compradores.

Una corrección brutal, pero necesaria

La crisis inmobiliaria que comenzó en 2022 ha transformado profundamente el mercado, con una caída generalizada de precios durante dos años. Esta corrección ha sido particularmente marcada en las grandes áreas urbanas, donde los precios habían alcanzado niveles récord tras la crisis sanitaria. En París, el precio medio por metro cuadrado ha caído un 9,9 %, y se estableció en 9,321 euros a finales de 2024. La región de Île-de-France ha seguido una trayectoria similar, con una disminución de más del 9 % en apartamentos y casas.

Esta disminución se explica en gran medida por el aumento de precios posterior al Covid, particularmente en casas individuales, cuya demanda se había disparado al salir de los confinamientos. A medida que las tasas de interés han subido, el acceso al crédito se ha endurecido, lo que ha obligado a los compradores a revisar su presupuesto y a los vendedores a ajustar sus expectativas.

Si bien esta corrección ha pesado sobre el mercado, también ha permitido un reinicio progresivo de las transacciones. En 2024, las ventas inmobiliarias repuntaron un 3 % en París, tras una caída del 13 % en 2023. A nivel nacional, se registraron 780,000 transacciones en el año, una disminución de solo el 10 % respecto a 2023, mientras que el año anterior mostraba una caída mucho más brutal del 25 %. Esta evolución sugiere que el mercado inmobiliario se aproxima a un punto de equilibrio, marcando así el final de la fase de retroceso.

2025 : una estabilización frágil

Después de dos años de retroceso, el mercado inmobiliario parece iniciar una nueva fase. Si 2024 marcó una desaceleración en la caída de precios, 2025 podría ser el año del rebote. Para Charles Marinakis, presidente de Century 21 Francia, los precios de la vivienda antigua deberían registrar un aumento del 2 al 3 % a nivel nacional. Esta recuperación se explicaría por la mejora en las condiciones de préstamo y el regreso gradual de la confianza de los compradores.

De hecho, las tasas de crédito juegan un papel clave en esta dinámica. Actualmente cercanas al 3,30 % a 20 años, podrían bajar entre el 2,75 % y el 3,25 %, lo que devolvería poder adquisitivo a los compradores. Además, con un costo de préstamo más accesible, las transacciones podrían comenzar a aumentar nuevamente. Century 21 prevé 850,000 ventas en 2025, un aumento notable en comparación con el año anterior, donde se registraron 780,000 transacciones.

No obstante, esta recuperación sigue siendo frágil y depende en gran parte del comportamiento de los vendedores. Si estos incrementan sus precios demasiado rápido, el mercado podría volver a estancarse. «No deberá superar este aumento el 3 %, de lo contrario, el mercado se paralizará», advierte Charles Marinakis, quien insta a los profesionales a regular las expectativas de los vendedores.

Otro factor crucial se basa en la capacidad de endeudamiento de los hogares. A pesar de las tasas en descenso, el poder adquisitivo inmobiliario sigue bajo presión, especialmente debido al aún elevado nivel de precios y a las exigencias bancarias en cuanto a aportes personales. Si los ingresos de los hogares no siguen el aumento de los precios, la demanda podría estancarse, lo que impediría así una recuperación sostenible del mercado.

El mercado inmobiliario parece recuperar cierto equilibrio, pero la incertidumbre persiste en cuanto a la solidez de esta recuperación. Así, la disminución de las tasas de crédito podría estimular la demanda, pero un aumento demasiado rápido de los precios podría anular estos esfuerzos y hacer que acceder a la propiedad sea más difícil. El año 2025 será, por tanto, decisivo. Si la inflación se mantiene controlada y las condiciones de préstamo siguen mejorando, las transacciones podrían comenzar a aumentar nuevamente. Por el contrario, un aumento excesivo de precios, más allá del 3 % estimado, podría desincentivar a los compradores y paralizar nuevamente el mercado. Los próximos meses serán cruciales para evaluar si este rebote marca un verdadero cambio o simplemente un respiro antes de una nueva fase de estancamiento.