Comment la Fed a massacré l’immobilier ?

L’immobilier, souvent considéré comme le baromètre de l’économie d’un pays, a connu des bouleversements majeurs ces dernières années. Avec des taux d’intérêt qui ont grimpé de manière spectaculaire, le marché immobilier est secoué. Cette hausse des taux, organisée par la Réserve fédérale, a eu des répercussions non seulement sur les nouveaux acheteurs, mais aussi sur les propriétaires actuels, modifiant ainsi les dynamiques du marché.

Le revirement de la FED

Il y a tout juste deux ans et demi, les taux d’intérêt sur un prêt hypothécaire de 30 ans atteignaient à peine 2,7 %. Aujourd’hui, ils avoisinent systématiquement les 7 %. Un changement presque sans précédent qui a porté l’écart entre les taux d’intérêt hypothécaires pour les nouveaux propriétaires et les propriétaires existants à des niveaux record.

Aux États-Unis, l’immobilier est généralement le secteur qui est le plus durement touché par la hausse des taux d’intérêt. La plupart des logements américains, qu’ils soient neufs ou anciens, sont des logements unifamiliaux occupés par leur propriétaire, pour lesquels l’évolution du marché et de la construction dépend fortement des taux d’intérêt hypothécaires.

Ainsi, lorsque la Réserve fédérale a commencé à relever les taux d’intérêt au début de l’année et que les taux hypothécaires fixes à 30 ans ont atteint leur niveau le plus élevé depuis 20 ans, les perspectives du secteur du logement sont devenues particulièrement sombres.

Tout au long de l’année dernière, ces sombres prévisions immobilières se sont peu à peu concrétisées. Les mises en chantier de logements individuels ont chuté de près de 30 % par rapport aux sommets atteints en 2021 et les investissements privés réels dans le secteur résidentiel sont tombés bien en dessous des niveaux d’avant la pandémie.

Les propriétaires condamnés à rester dans leur logement

Les nouveaux acheteurs ont manifestement beaucoup plus de mal à financer leurs achats qu’avant la pandémie. Les coûts mensuels pour acheter un logement de prix équivalent avec un prêt hypothécaire sur 30 ans ayant considérablement augmenté, ceci a contribué à faire chuter les mises en chantier de logements individuels par rapport aux sommets atteints lors de la pandémie.

Et si la hausse des taux hypothécaires transformait les hypothèques à faible taux de 2021 en menottes dorées, enfermant les propriétaires dans leur logement actuel ? Après tout, qui voudrait vendre sa maison si cela signifie renoncer à un taux hypothécaire fixe de 3 % sur 30 ans et être contraint d’acheter une autre maison à des taux supérieurs à 7 % ?

En effet, les ventes de logements aux États-Unis ont considérablement diminué au cours de l’année écoulée et s’approchent des niveaux les plus bas jamais atteints depuis le pic du marché immobilier du début de la pandémie.

La hausse des taux d’intérêt bloque donc les propriétaires actuels en les incitant à ne pas vendre leur logement. Et ce problème pourrait persister pendant des années.

D’autant plus que les marchés ne s’attendent pas à ce que les taux hypothécaires reviennent de sitôt aux niveaux d’avant 2022, ce qui implique une longue période de dépression des stocks de logements, les propriétaires reportant la vente afin de conserver leur dette bon marché.

L’incertitude record des prix de l’immobilier

Dans un contexte d’inflation élevée et d’explosion de la demande de logements due à la pandémie, les Américains s’attendaient à ce que les prix de l’immobilier augmentent à une vitesse record jusqu’au milieu de l’année 2021 et au début de l’année 2022.

La hausse des taux hypothécaires tout au long de l’année 2022 a complètement changé la donne, ramenant les attentes à des niveaux parmi les plus bas en dehors du choc de la pandémie en 2020. L’appréciation des prix de l’immobilier a ralentie au cours du second semestre 2022, mais elle s’est accélérée à nouveau pendant la majeure partie de 2023, parallèlement à une appréciation du moral des ménages.

Plus important encore, au cours des dix années d’existence de l’enquête sur les attentes des consommateurs, les gens n’ont jamais été aussi incertains quant à la trajectoire future des prix de l’immobilier qu’à la fin de 2021 et au début de 2022.

À mesure que l’inflation, le risque de récession et les taux hypothécaires augmentaient, les gens avaient moins confiance dans leurs propres prévisions de prix des logements, et le désaccord sur l’orientation de la valeur des logements au sein de la population en général augmentait.

Incertitude et chute de l’offre immobilière

Cette incertitude, qui s’étend des prix de l’immobilier à l’environnement économique général, est davantage responsable de la baisse à court terme de l’offre de logements que des effets de blocage liés à la hausse des taux hypothécaires.

Toutefois, même si l’incertitude des consommateurs concernant les prix des logements est bien supérieure aux niveaux d’avant la pandémie, elle a également diminué de manière significative par rapport aux sommets atteints en 2022, parallèlement à une amélioration des attentes plus générales en matière de prix des logements. Cela a contribué à ramener les mises en chantier et les ventes de logements individuels aux niveaux de 2019, malgré des taux hypothécaires nettement plus élevés.

Par ailleurs, il est bon de rappeler que la demande compte souvent plus pour l’investissement immobilier que les coûts d’emprunt directs. Et comme les hausses de taux d’intérêt n’ont pas encore freiné l’emploi et les bilans des ménages, la demande croissante contrebalance les effets massifs des taux hypothécaires de 7 %.

Encore une fois, le gel du marché immobilier est réel et bien documenté. Cependant, si les effets de la rétention continuent de s’accroître, ils ne seront probablement pas répartis uniformément dans tout le pays.

Le gel du marché immobilier est un fardeau de plus pour l’accessibilité au logement aux États-Unis, qui se dégrade déjà. Les taux d’inoccupation pour les propriétaires sont en baisse depuis des années, car la sous-construction fait perdurer la pénurie de logements, et ils viennent d’atteindre un nouveau niveau historiquement bas au dernier trimestre. C’est en partie la raison pour laquelle, malgré une préférence écrasante pour l’accession à la propriété, les locataires de moins de 50 ans ont évalué leur probabilité de posséder un jour un logement au niveau le plus bas depuis 10 ans. Les Américains peuvent remercier la Fed.