Achat immobilier en bitcoins : Est-ce possible ?

En France, il est en théorie possible d’acheter ou de vendre un bien immobilier en bitcoin (BTC). En théorie, car même si vendeur et acheteur sont d’accord, ça ressemble plutôt à un parcours du combattant. Faisons un peu le tour du propriétaire.

L’achat/vente en bitcoins est compliqué car ce n’est pas une monnaie légale

Après avoir consulté divers sites sur l’achat d’un bien immobilier en France, nous étions un peu sur notre faim. C’est possible ou non finalement ? Nous avons donc consulté deux notaires afin d’avoir des explications : il s’avère que l’achat en bitcoins reste compliqué en France et surtout il faut des euros. Oui des Fiats : pour payer les impôts, les frais de mutations et la flat tax ! Alors c’est parti pour checker les différents points qui posent problème.

Tracfin, escrow et droits de mutation

a. Premier problème : le tiers de confiance et l’indemnité d’immobilisation

Comme le bitcoin n’est pas une monnaie légale en France, il n’est pas question que le notaire garde en séquestre vos cryptos (Il ne peut pas légalement être le tiers de confiance que l’on appelle escrow. Le tiers de confiance permet de bloquer les fonds jusqu’à ce que les conditions de vente soient remplies, à la satisfaction des deux parties participant à la transaction).

L’indemnité d’immobilisation doit donc être obligatoirement payée en euros lors de la promesse de vente ainsi que les droits d’enregistrement.

b. Deuxième problème :

Le notaire engage sa responsabilité quant-à l’origine des fonds. Au moindre doute, il doit contacter Tracfin qui doit s’assurer qu’il n’y a pas eu blanchiment d’argent. Le notaire doit vérifier que les cryptos n’ont pas une origine douteuse : ce n’est pas gagné qu’il ait les compétences requises (ou même le temps). Cette procédure de vérification peut durer très longtemps ou même s’avérer impossible (si vous avez miné des bitcoins en 2010 par exemple et que vous ne pouvez pas le prouver).

c. Troisième problème : le prix de vente du bien immobilier

Entre l’avant-contrat et la signature, il s’écoule plusieurs mois. Le bitcoin, et les autres cryptos aussi d’ailleurs, peut subir des fluctuations importantes pendant cette période. Quel devra être le prix final du bien si le cours du BTC chute ou au contraire flambe ? Comment rédiger l’avant-contrat ?

Il faut pouvoir faire une estimation juste pour éviter un redressement fiscal : or si l’estimation est juste en euros, mais que le bitcoin chute ou flambe, une renégociation semble inévitable, ne serait-ce que pour calculer la fameuse flat tax.

d. Quatrième problème : le calcul de la Flat Tax

La fiscalité étant un domaine évolutif, on pourrait préciser que, pour le moment, la flat tax est de 30% sur les plus-values. Si les échanges cryptos/cryptos ne sont pas générateurs d’impôts, ils le sont quand il y a achat d’un bien.

Exemple : vous souhaitez acheter une maison à Paris dans l’ancien pour la somme de 200 000 euros (et alors, le rêve c’est important dans la vie !). Vos frais de notaire seront de 15 613 € dont 11 813 € d’impôts. Donc un achat de 215 613 euros, soit au cours de maintenant, 9,21 btc. (1BTC = 23 402 €). Ce qu’on appelle un achat acte en main.

• Si vous avez acheté vos BTC à 10 000 euros, la flat tax sera de 4020 €/BTC. Pour être bien, vendez 12 BTC. Après la flat tax (48 240 euros) et l’achat de la maison (215 613 euros), il vous restera 16 971 euros pour acheter des meubles.

• Si vous les avez acheté à 1000 euros, la flat tax sera de 6720 €/BTC (ça commence à faire mal un peu, mais il reste quand même 70% de PV). Avec 14 BTC, vous avez la maison, les impôts payés et il reste pratiquement 18 000 euros pour les meubles. C’est sûr vous devrez faire appel aux copains pour le déménagement.

e. La dation en paiement : troquez vos bitcoins contre la maison de vos rêves

La dation en paiement est l’acte par lequel le créancier accepte la remise d’une autre chose que celle prévue contractuellement et de valeur équivalente. Une sorte de troc en fait. C’est le cas quand un promoteur vous achète votre terrain en échange d’un appartement. Certains riches héritiers proposent également de céder des oeuvres d’art ou des propriétés à l’État pour payer les frais de succession. On peut imaginer que pour les bitcoins c’est la même chose, si bien entendu le vendeur est d’accord.

On le voit, si vous souhaitez acheter un bien en BTC, vous devrez faire appel à un avocat fiscaliste spécialisé pour éviter un redressement fiscal. Il vous conseillera peut-être de vendre vos bitcoins avant la transaction pour éviter tout litige ultérieur avec le vendeur. Mais que vous les vendiez ou non, vous n’échapperez pas à la flat tax.

Sinon pour 10 BTC, il y a aussi la maison face à la mer au Mexique : pour le moment il n’y a pas d’exit tax sur les cryptos. Là aussi il vous faudra faire appel à des professionnels du secteur afin de légaliser votre opération.

Comment ça se passe à l’étranger ?

Dans de nombreux pays, ça semble plus simple. Notamment aux États-Unis ou plus récemment au Portugal. BitPay a permis de traiter de nombreuses transactions immobilières : dès 2014, une agence a signé la vente d’une propriété au lac Tahoe  pour 2 739 BTC (64 098 078 millions de dollars aujourd’hui et 1,6 million à l’époque), le bitcoin valait alors à peine 600 dollars.

Dans la cryptosphère il y parfois des catastrophes, des hacks, des faillites ou encore des pertes de clés privées. Mais il y a aussi de belles histoires, comme celle de Loi Nguyen qui a pu s’acheter sa maison très jeune grâce aux BTC. Ou encore cet étudiant norvégien qui avait acheté 5000 BTC pour 18 euros et qui a pu acquérir un appartement.

Il existe désormais de nombreuses agences immobilières dans le monde qui peuvent vous permettre d’acquérir un bien immobilier en cryptos. En revanche, cela semble vraiment très compliqué en France pour le moment : ni les notaires, ni les service fiscaux, ni les législateurs, ni même les citoyens eux-mêmes ne semblent vraiment comprendre l’intérêt des cryptomonnaies. Il est indispensable dans tous les cas de faire appel à un professionnel du droit afin de finaliser votre transaction. N’hésitez pas à nous signaler toute erreur de calcul ou d’interprétation dans cet article.